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        廣州樓市正在理性回歸 豪宅商用物業成交回暖

        更新時間:2014-8-8 21:44:00
        在過去十年,曾經出現過兩次絕佳的購房"底部",今年發展商再次大幅讓利走量
        一些城市近期頻頻或明或暗出臺政策放松"限購"。盡管北上廣深一線城市的政策環境并無明顯變化,但是就來自"陽光家緣"實時監控的數據顯示,最近一段時間來,廣州樓市的成交量幾乎呈現全線回升的態勢,而近郊部分樓盤回調小漲,也成為廣州樓市降價暫告一段落的顯著特征。
        樓市氛圍逐漸回暖,買家預期發生轉向,市場正在醞釀著新的變局。有專家認為,目前正是十年中出現的第三次購房"最佳機會",未來兩個月的"金九銀十"季,是購房者不可錯過的購房好時機,一旦錯過,極可能又要再等十年。而專家更建議購房者理性選擇自己合適的入市節點,"現在買房者往往只瞄準價格,卻忽略了等待與觀望的另外一些隱形成本。其實沒有多少人能真正在最低點入市,最重要的是根據自己需要,如資金狀況、未來收入預期等選擇購房時機,沒有最低點,只有最適合自己的最佳時機"。文/圖:記者 李鳳荷
        從7月中下旬開始,廣州全市成交開始明顯有了起色。根據"陽光家緣"統計數據,廣州各區成交量幾乎呈現全線回升的態勢。多個周末均有新開樓盤,成交勢頭都相當樂觀。業內人士指出,在經歷了一段時間的低迷觀望后,市場"剛性"需求始終需要找到釋放的契機,一旦開發商在新貨價格上給了消費者適當的甜頭,就很容易籠絡到買家。也就是說,目前開發商"以價換量"的手法仍走得相當順暢,買家入市欲望也仍然強烈。
        廣州樓市正在理性回歸
        由于上半年廣州開發商更積極地適時讓利走量,廣州的庫存量也迅速消化。根據"陽光家緣"數據,去年年底,廣州住宅庫存量為56548套,截至7月底,廣州庫存量為61795套,半年多時間只增加了5000多套。以廣州今年上半年的月均成交計算,廣州住宅庫存時間僅為10.5個月。今年年初,住建部副部長齊驥在接受媒體采訪時表示,庫存量高于1年至1年半銷售量的可稱為"高庫存"。顯然,相比于其他高庫存城市而言,廣州的庫存量未觸及高庫存紅線,而隨著市場整體消化速度的加快,預計今年三季度,廣州的庫存量將進一步降低,供求結構也會趨于平衡。
        難怪,業內人士認為"庫存從來不是廣州樓市的問題"。現在部分城市的樓市存在"三高":庫存高、供求比高、價格虛高,廣州只有"一高"——價格虛高,經過前一輪的降價之后,價格虛高的問題也有所緩解。因此,可以預期的是廣州樓市正在理性回歸。
        豪宅商用物業成交回暖
        眾所周知,樓市走勢不僅受供求關系影響,更受心理預期支配。而在樓市調整節點,樓市的心理預期在一定程度上成為樓價漲跌最關鍵的因素。
        政策環境的改變是刺激心理信心回升的重要原因。從5月開始,定向降準、部分城市限購松綁等系列政策、措施的相繼出臺,給市場帶來極大的心理暗示,也給了消費者樓價難往下大跌的心理預期。從各地樓市政策變化不難發現,7月份堪稱樓市"限購解禁月"。松綁限購后,部分城市商品房的成交量立即呈現上漲態勢,杭州甚至傳出開發商要調價的風聲。目前,樓市的預期發生明顯轉變,市場重拾信心,購房心理再度走強,這將給第三季度市場帶來更為實質的刺激。
        而另一方面,市場信心走強最明顯的表現在于豪宅以及商用物業的全線回暖,體現了在市場重拾信心后,不獨"剛需"購房者重新入市,改善買家、高端買家以及投資型買家也已經告別觀望。
        據了解,今年前五個月,廣州十區不限購的商業及辦公物業的成交已達12962套,相比去年同期大漲54.6%。而高端物業也表現堅挺,尤其是進入二季度之后,成交速度與成交量均表現突出。2014年第二季度,高端住宅市場成交量回暖,總成交(1.00,0.000,0.00%)量達400套,同比漲12.9%。
        房地產產品線的全線回暖,是市場整體信心回歸的最有力證據,因此,可以預計的是,第三季度樓市將在樓市主力軍"剛需"產品的帶動下,進入全面復蘇、逐漸走強的階段。
        "剛需"是樓市企穩原動力
        若樓市有可能回暖,"剛需"大軍將會是這一次樓市再度走強的"原動力"。
        戴德梁行廣州公司總經理黎慶文認為,下半年廣州樓市將會迎來"剛需"市場的新一次釋放。"短期內,處于婚育高峰的"剛需"仍在積聚成長。"他引用數據分析說,根據最近一次人口普查推算,到2015年廣州25~34歲的人口將達到2010年的1.24倍。這還未包括產業發展所帶來的流入人口。"實際上,上半年成交大降只是因為延緩了釋放。"黎慶文指出,下半年信貸政策、利率或可進一步放松,同時原先被擋在購房門外的部分流動人口將受惠于"入戶新政"利好。黎慶文分析指出,當價格敏感的"剛需"碰上恰到好處的"降價促銷",自然更容易出手,這就不難理解為什么上半年樓市整體低迷,但是價格合適的"剛需"盤仍然成交大旺,因為"太多的需求在那兒"。因此,黎慶文預測指出,下半年廣州一手住宅成交量受"剛需"釋放拉動,有望在四季度明顯回升。預計下半年成交均價平穩中有小幅調整,并有望在明年一季度企穩。
        經緯房產資訊有限公司董事長區俊文認同這樣的觀點,他認為,在上半年價格適度調整下,以價換量的營銷手段即將階段性結束。下半年銷量會比上半年提升20%~30%,"一線城市已經很難再降,因為需求很強勁,而現在部分'剛需'產品已經上漲"。
        沒有多少人能真正抄到"鐵底"
        不選"最低"只選"最合適"
        地產"大鱷"預期樂觀
        樓市已經在筑底并醞釀反彈,不少地產"大鱷"均表達了對下半年傾向于樂觀的預期。
        "目前整個中國房地產市場調整后已平穩,特別從最近幾周的情況來看,市場整體在回暖,市場參與方的信心均在恢復。"恒大集團執行董事、副總裁何妙玲表示。華遠地產(3.14,0.020,0.64%)董事長任志強近日也表示,在宏觀經濟下行的大背景下,房地產行業肯定會跟著下行,沒必要因為一時的交易量下降就對房地產絕望。"我不敢預測明天的房價,但我敢說未來肯定會有一個反彈,有能力或有需求的購房者該買就買,不必挑時間。現在就是買房好時機。"廣東保利地產(5.74,-0.140,-2.38%)開發有限公司董事長余英同樣認為,"中國房地產15年內都不會有拐點",而他認為,時下正是購房的最佳時機。
        目前正在第三次"探底"
        合富房地產經濟研究院院長龍斌則認為,在過去十年中,曾經出現了兩次絕佳的購房"底部",目前正是第三次"探底"之中。
        據龍斌介紹,2008年是一個樓市底部,該年度10月中旬4萬億元經濟刺激計劃出爐,由于2008年的開工量急劇下降,令2009年的可供貨源大大減少,開發商選擇了捂盤惜售、漲價待售。樓價于是很快直線上漲,很多購房者也因為觀望錯失了購房好時機。
        第二次底部是在2011年年底到2012年年初,中國樓市歷史上一個連續24個月的上漲周期此時出現,在很多資深人士的記憶里,這是歷史上最長的一個上漲周期。
        目前正在樓市的第三次探底之中,"要抄到絕對的底部是不可能的,但是可以肯定的是,現在是相對的低點,正在探底并醞釀反彈的過程",龍斌認為,對于需要購房自住的買家來說,觀望無意義,因為觀望往往只會帶來更高的樓價。
        "該出手時就出手"
        保利地產代理市場研究部總經理吳定金認為,從周期來看,下半年樓市將迎來筑底和上升,將從價穩量升向量價齊升發展,錯過前兩輪市場調整的客戶不應該再錯過下半年。"現在買房者往往只瞄準價格,卻忽略了等待與觀望的另外一些隱形成本。其實沒有多少人能等到最好的時機,最重要的是根據自己需要,如資金狀況、未來收入預期等選擇購房時機,該出手時就出手。"
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